La doppia strategia: punizioni più severe a chi evade, possibili sgravi a chi è in regola
Arriva da subito la cedolare secca sugli affitti. Si applicherà dal 2011, sarà su base volontaria, e avrà un’aliquota del 25%. Per i contratti a canone agevolato nei centri ad alta densità abitativa il prelievo sarà al 20%. È quanto prevede l’ultima bozza del decreto sul federalismo fiscale comunale che domani approva al Consiglio dei Ministri. Il nuovo tributo scatterà praticamente da subito assorbendo anche le imposte di bollo e registro, ma il proprietario potrà decidere di mantenere la vecchia modalità di tassazione Irpef.
La classica tecnica del bastone e della carota: la vuole usare il Fisco con i proprietari di case renitenti a dichiarare gli introiti percepiti da abitazioni in affitto, con le novità legislative previste dal quarto decreto attuativo del federalismo fiscale. Sul bastone è presto detto: saranno inasprite le sanzioni per i proprietari che evadono le imposte, con penali fino a duemila euro per le somme non dichiarate e fino al 400% sulle imposte evase.
Quanto alla carota: i proprietari che affittano a canone libero dal prossimo anno potranno optare tra la tassazione attuale e una cedolare secca del 25%, che andrebbe a sostituire l’Irpef (comprese le addizionali regionale e comunale), l’imposta di registro e i bolli. Con le regole attuali l’imposizione fiscale sulle locazioni prevede l’imponibilità ai fini Irpef dell’85% del canone annuo percepito, cui si aggiunge il 2% a titolo di imposta di registro (la metà è carico dell’inquilino). Ipotizziamo un contribuente con un’aliquota marginale Irpef, comprese le addizionali, del 42%, e che affitti una casa a 700 euro al mese: oggi paga 3.330 euro di imposte oltre all’Ici; con le nuove regole il suo esborso scenderebbe a 2.100 euro, cui comunque andrebbe aggiunta l’Ici. Il risparmio sarebbe di 1200 euro all’anno. Con aliquote marginali più basse e su canoni ridotti rispetto a quelli dell’esempio il risparmio si ridurrebbe ma rimarrebbe interessante, anche se il sospetto è che molti proprietari continuerebbero a preferire ancora l’esborso zero.
La legge sulle locazioni prevede un trattamento fiscale di favore per i contratti concordati: si tratta di locazioni effettuate, nelle grandi città, a canoni calcolati sulla base di parametri individuati di comune accordo tra le associazioni dei proprietari e i sindacati inquilini. Il proprietario di casa che concede la sua abitazione seguendo questo percorso normativo ottiene con le regole attuali un ulteriore sconto del 30% sull’imponibile Irpef, che quindi viene pagata sul 59,5% (ovvero l’85% standard meno un ulteriore 30%). Con le nuove norme il proprietario che invece optasse per la cedolare secca si vedrebbe applicata un’aliquota del 20%. Per restare al nostro esempio precedente, su un affitto da 700 euro al mese l’imposizione annua complessiva calcolata è di 2.230 euro mentre con la cedolare il carico scenderà a 1680 euro, con un vantaggio di 450 euro. Nei fatti quindi si ridurrà il vantaggio fiscale dei contratti concordati, perché se con le norme attuali a parità di canone si ottenevano, per restare sempre al nostro esempio, risparmi di 1.100 euro (2.230 euro contro 3.330), con la cedolare il gap scenderà a 420 euro. Siccome i canoni concordati sono di norma molto più bassi di quelli liberi, la diminuzione dell’appeal fiscale porterà i proprietari a snobbarli.
E per gli inquilini? Un vantaggio teorico c’è: se le case a canone libero avranno un carico fiscale minore, i proprietari potrebbero ridurre leggermente le pretese mantenendo invariato il guadagno. Nella pratica forse potrà succedere che, spinti dalla minore fiscalità, qualche proprietario che tiene la casa vuota la metta sul mercato. Solo se il fenomeno avrà dimensioni massicce i canoni scenderanno.
Gino Pagliuca